В прошлом году в силу вступили поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214. Суть поправок в том, чтобы сделать невозможным появление в России новых обманутых дольщиков. На первый взгляд, новый механизм долевого строительства настолько прост и очевиден, что непонятно, почему его не использовали раньше. Но если приглядеться, есть нюансы.
Условное депонирование
Итак, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. Такие спецсчета по-научному называются эскроу-счета. Суть их в том, что собранные там деньги находятся на хранении у банка и передаются застройщику только после того, как он закончит строительство. Если не закончит — деньги с эскроу-счета обратно раздадут дольщикам.
По сути это означает, что контроль над долевым строительством, государство полностью передает банкам. Теперь работа на рынке недвижимости будет выглядеть следующим образом:
- Застройщик берет кредит в банке на возведение дома путем долевого строительства. Банк проверяет застройщика и если тот его устраивает, выдает ему кредит и открывает эскроу-счет.
- Застройщик строит дом за счет кредита. Дольщики вносят доли на эскроу-счет.
- Как только впостроенном доме зарегистрировано право собственности на первую квартиру, застройщик получает доступ к средствам на эскроу-счете — отдает банку кредит, разницу оставляет себе.
Т.е. у застройщика в принципе нет возможности сбежать с деньгами в теплые страны, а у дольщиков есть гарантии, того что вложенные деньги не пропадут. Даже если банк, в котором открыт эскроу-счет лишится лицензии — средства застрахованы.
Еще одним огромным плюсом можно считать открытие портала Наш дом.
Теперь все застройщики обязаны будут публиковать там проектные декларации и фотографии, показывающие ход работ. Информации там пока не много, но всем, кто планирует покупать квартиру, нужно добавить этот сайт в закладки.
А как быть тем, кто уже стал дольщиком?
Нововведения очень масштабные и сильно повлияют на экономику отрасли, поэтому в Минстрое РФ решили, что те, кто уже начал — пусть достраивают по старым правилам. В этом есть своя логика, немалое число проектов просто рассчитаны на то, что будут строиться за счет постоянно поступающих средств дольщиков, а не за счет кредита. К тому же переход на новую систему потребует перезаключения договоров долевого участия, что при нынешнем уровне доверия населения к строителям, просто парализует отрасль.
Так что для тех, кто стал дольщиком больше года назад — ничего не изменится.
Что нужно знать застройщикам, которые уже приступили к работе?
Правило «30/10» — 30% готовности дома, 10% проданных долей — при таком соотношении застройщик может заканчивать проект по старым правилам, без экскроу-счета. Для этого нужно доказать строительному надзору, что объект действительно отвечает указанным параметрам. Сделать это будет трудно, поскольку, во-первых, документация должна будет пройти через строгий государственный строительный надзор. А во-вторых, составление таких документов является весьма специфической компетенцией на стыке аудита, оценки и составления смет. Так что в данной ситуации застройщикам лучше сразу обратиться к профессионалам, точно знающим, о чем идет речь. Телефон таких профессионалов: +7 (4842) 54-98-54.
Но и тут есть нюанс
Даже те застройщики, которые продолжат достраивать свои объекты по старым правилам, будут по-новому контролироваться. Застройщик больше не сможет принимать деньги от дольщиков напрямую, только через банк. Застройщик, генподрядчик, технический заказчик — все обязаны будут держать деньги в одном банке — перекидывать счета между банками и выводить, куда вздумается, станет труднее.
Перебрасывать деньги между счетами разных домов теперь тоже нельзя. Действует правило — одно разрешение на строительство — один счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы.
Итого
Государство, наконец, создало систему, которая почти полностью исключает возможность появления обманутых дольщиков. Однако эта система создает опасный перекос в пользу банков, которые, воспользовавшись расширившимися полномочиями, могут сильно усложнить жизнь застройщикам: проверки, требования к содержанию и форме отчетности, сделкам и составу руководства компании — вот далеко не полный перечень того, над чем будут иметь власть банки. Причем, касаться это будет не только самих застройщиков, но и подрядных организаций.
Чтобы адаптироваться к новым условиям на рынке, строительным компаниям понадобится помощь профессионалов в области консалтинга, аудита и бухгалтерского учета. Своими силами уже не обойтись.
