Объемы ввода жилья упадут, количество застройщиков сократится, а кредитная нагрузка на население сильно вырастет. Таков прогноз Центробанка.
Что происходит?
Мы уже писали о том, что в рамках защиты участников долевого строительства, всю строительную отрасль фактически передают под управление коммерческих банков. Сейчас дольщики являются основными инвесторами в отрасли. Но с 1 июля этого года в стране внедряется, так называемое, «проектной финансирование», при котором средства дольщиков идут не застройщику напрямую, а на специальный эскроу-счет. Под этот счет застройщик получает у банка кредит, на который и осуществляет застройку. Если дом достраивается, застройщик получает доступ к эскроу-счету, возвращает банку кредит, остальное забирает себе. Если не достраивается — деньги со счета отправляются обратно дольщикам, а застройщик остается с кредитом.
Нетрудно заметить, что в этой схеме очень много зависит от банков — они решают, кому давать кредиты, а кому нет. Т.е. кто будет строить, а кто нет. Из этого обстоятельства вытекает целый ряд рисков. О которых и предупреждает Центробанк. Вместе с тем дан старт национальному проекту «Жилье и городская среда», который предполагает стахановское наращивание объемов и темпов ввода жилья.
Выживут только крупнейшие
Интернет пестрит инструкциями типа «как не стать обманутым дольщиком» и хотя граждане им следуют, строительные компании все равно банкротятся, а стройки превращаются в долгострои. А все потому, что проверять нужно не правильность составления документов, размещенных на официальном сайте (хотя и ее тоже), а реальную бухгалтерию компании. Банки это знают, и заниматься будут именно этим.
В итоге без кредитов (а значит без работы) могут остаться относительно небольшие региональные застройщики, пусть даже и обладающие хорошей репутацией. Можно предположить, что банки охотнее будут работать с крупными компаниями, так что строительный рынок ждет волна слияний — компании будут объединять мощности, чтобы иметь возможность привлечь больший кредит.
Вместе с тем нужно быть готовыми к тому, то ряд компаний просто уйдет с рынка, что приведет к уменьшению строительных мощностей. При этом, национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 году (+30% к 2018 году), в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах.
Для сравнения в 2018 году в стране было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м. Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.
Получается, что строительная отрасль должна нарастить объемы ввода жилья при реальном сокращении строительных мощностей.
Нужно больше заемщиков!
Сейчас строительная отрасль России потребляет около 5 млрд рублей в год, из них почти 4 млрд — это средства дольщиков. Оставшаяся сумма — это личные средства застройщиков и кредиты, предоставляемые банками. В ближайшие годы банкам придется нарастить объем вливаний в отрасль в несколько раз и, по оценкам Центробанка, деньги у них для этого есть. Но…
Параллельно им придется наращивать темпы ипотечного кредитования. Национальный проект «Жилье и городская среда», предполагает, что 53 из 80 млн кв. м в многоквартирных домах должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.
Большая часть тех 4 миллиардов, которые дольщики сейчас вливают в строительство — это кредитные средства. Январь 2019 года стал рекордным по сумме выдачи кредитов. Сумма взятых у банков россиянами средств превысила 550 млрд. рублей. Число заёмщиков увеличилось на 2,5 миллиона человек. С нарастанием кредитной нагрузки будет расти и процент «плохих кредитов», а это неизбежно повысит требования к заемщикам.
Получается, что закредитованное население должно взять ипотеку в условиях ужесточения правил выдачи кредитов, чтобы вложиться в строительство жилья в условиях сокращения строительных мощностей.
Вырастут ли цены на жилье?
Обязательно! Любопытно, что в национальном проекте «Жилье и городская среда» заложен не только рост объемов ввода жилья, но и рост цен на него. Они будут расти в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 по 2022 год — на 9%, с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Такие темпы, мягко говоря, превышают и прогнозируемую инфляцию и рост реальных доходов населения (которые, на самом деле, снижаются). Конечно, этот прогноз может и не сбыться, как и национальный проект может зачахнуть на корню.
Но сейчас получается так, что правительство рассчитывает, что закредитованное население будет брать трудную ипотеку в период роста цен в условиях сокращения строительных мощностей.
Итого
Если вдуматься, прогноз Центробанка звучит как приговор строительной отрасли. В условиях кризиса 2014 года государство спасало строительную отрасль с помощью субсидирования банкам процентной ставки по ипотеке, сейчас, в условиях рецессии, вызванной повышением НДС, строительная отрасль попадает в почти полную зависимость от условий, выдвигаемых банковским сообществом.
Благая затея — оградить граждан от недобросовестных строительных компаний, рискует обернуться застоем во всей отрасли.
