Минстрой и портал Дом.рф собираются обелить рынок аренды жилья в России с помощью государственного площадки, где процесс съема квартиры будет происходить без участия агента по недвижимости. Агрегатор поможет не только подобрать жилье, но и легко оформить договор, а арендодатели смогут выбирать удобный для себя способ оплаты налогов, например, как самозанятый или ИП.
Нужно больше налогов!
Суть новой затеи, такая же, как и в случае с самозанятыми — собрать налоги с тех, кто налоги не платит, а должен.
ДопОфис уже разъяснял, что, если человек получает регулярный доход от сдачи жилья в аренду, он без всяких отговорок должен платить налог для физических лиц по ставке 13%. Эта норма действует уже лет 20, просто арендодателей пока никто особо не ловит. Можно зарегистрироваться как самозанятый и платить 4%, но платить нужно обязательно.
И, в общем, есть те, кто платит. Москва ежегодно получает миллиарды рублей в городской бюджет от сознательных рантье. Но в масштабах страны практика добровольной уплаты налогов с доходов от сдачи жилья бытует не широко.
Новая платформа создается для того, чтобы сделать уплату налогов простой и приятной. Захотел сдать квартиру — зарегистрировался и выставил, арендатор сам тебя нашел, также зарегистрировался снял жилье. В налоговую уходят ежемесячные поступления. При этом платформа будет интегрирована с налоговой службой, Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами, а то и вовсе создаст собственную платежную систему. По оценке Минстроя, сейчас в стране сдается 5,2 млн квартир, и, после легализации рынка, бюджет сможет собирать 200 млрд рублей налогов ежегодно.
Сплошные пряники
— По сути, агрегатор, помогающий исключить из процесса сдачи квартиры агента, уже существует — это avito. Там есть переключатель между собственниками и агентствами — который сильно снижает риск встретиться с агентом, даже если тот делает вид, что он собственник. — Считает руководитель Агентства недвижимости «Китеж» Сергей Мамонтов. — Однако, это не означает, что владельцы квартир массово станут регистрироваться на государственном портале и платить налоги. Может получиться как с самозанятыми, когда, опасаясь проверок, люди решили, от греха подальше, зарегистрироваться, но ждать, что этот процесс будет массовым — не стоит.
Сейчас рынок аренды недвижимости в Калуге, как и во многих российских городах, большей частью находится вне поля зрения и регуляции государства. Крупные агентства либо вообще не занимаются арендой — много возни и маленький выхлоп, либо занимаются в исключительных случаях. Так что всякий, кто захочет сдать или снять квартиру, скорее всего, будет общаться со свободными агентами.
Суть работы таких агентов в том, чтобы встроиться в цепочку между рантье и арендатором. Делается это путем захвата каналов информации. Объявления собственника о сдаче квартиры, без его ведома, дублируется от имени агента на всех возможных площадках. Зачастую одну и ту же квартиру предлагают сразу несколько агентов. И потенциальный арендатор просто не может дозвониться до собственника, то и дело натыкаясь на постороннего человека, который хочет получить свой процент. Процент в данной ситуации всегда платит тот, кто снимает жилье, но налоги не платит никто — ни агент, ни рантье.
Именно эту теневую систему Минстрой предлагает сломать — свободные агенты исключаются из процесса, рантье платит налог с доходов. Но, поскольку сумму налога можно легко заложить в стоимость аренды, это бремя перекладывается на арендатора.
Государство еще не показало «кнут» который мог бы заставить рантье выбрать предлагаемый «пряник». Запретить сервисы объявления о продаже квартир государство не сможет, как и наладить систему отслеживания и наказания тех, кто этими сервисами пользуется.
— Одна из самых популярных и эффективных площадок для размещения объявлений о сдаче жилья — это доска объявления у подъезда — Объясняет владелец каталога калужской недвижимости «КалугаХаус» Кирилл Гусев — Так что я мало верю в то, что на альтернативные площадки объявлений будет какое-то давление. Скорее всего государство предложит собственникам квартир такую же схему как самозанятым — удобный сервис и страх, что тех, кто не платить добровольно будут ловить и наказывать.
Отличный бизнес
Для большинства россиян аренда жилья — вынужденная мера, связанная с невозможностью купить или взять в ипотеку собственное. Т.е. люди снимают квартиры не потому, что у них много денег. Помимо собственно арендной платы, квартиросъемщики оплачивают коммунальные счетчики и коммунальные платежи, а если новая система заработает — будет компенсировать рантье еще и налог.
Сдача же квартиры в аренду, напротив, превращается в отличный бизнес: затраты сведены к минимуму и переложены на потребителя. Понимают это и в госкомпании Дом.рф, потому на строительство социальных доходных домов в регионах она планирует до 2024 года потратить 4 трлн рублей. Правда не государственных — для строительства 58 млн кв. метров арендных квартир планируется привлечь частных инвесторов. По оценкам госкомпании, услуги социальной аренды будут востребованы у почти миллиона семей.
Учитывая текущую экономическую ситуацию — может быть и больше. Вопрос только в том, как долго арендный бизнес будет оставаться прибыльным на фоне постоянного снижения доходов потенциальных клиентов.
