О том, что новые квартиры в Калуге фактически распроданы, мы писали в декабре прошлого года. Льготная ипотека и «колебания» национальной валюты привели к тому, что граждане, буквально, вычистили рынок недвижимости. Спрос многократно превысил предложение и похоже, что такая ситуация у нас надолго, потому что застройщики не закладывают новых многоквартирных домов. Почти.
ДопОфис разбирается, почему девелоперы стали обходить областной центр стороной.
Сначала года калужская горуправа выдала 4 разрешения на строительство 6 домов. Многоквартирными можно назвать только 4 дома (249 квартир) и все их строит АО «СЗ «Кошелев-проект». Для сравнения, за 2020 год в Калуге было выдано 14 разрешений на строительство, из них 10 — на многоквартирные дома. Все строящиеся сейчас проекты завершатся уже через 3 года.
По данным Дом.рф, с 2021 по 2024 в Калуге будет введено 238 тыс. кв. м жилья, или 4 тысячи квартир. Речь идет не о новых объектах, а о тех, что уже строятся. При этом, основной объем ввода придется на 2021 (142 тыс. кв. м), а в следующем году этот показатель уменьшится почти втрое (54 тыс. кв. м).
Вообще-то в России наблюдается строительный бум. В апреле 2021 года в России было запущено в 2 раза больше жилых проектов (+113%), чем в апреле 2020 года. В абсолютных величинах это составило 4,4 млн м2. Самое большое количество запуска новых жилищных проектов в 2020 году отмечено в декабре 2020 года.
Ищем на вторичном рынке
Опрошенные ДопОфисом представители агентств недвижимости сходятся в том, что рынок новостроек в Калуге практически прекратил свое существование. И покупатели, и агенты сосредоточены на вторичке.
— Спрос на квартиры никуда не делся, но в сегменте новостроек новых, объектов практически не появляется, и выбор квартир в новостройках сейчас значительно меньше, чем был лет 5-7 назад. Люди ищут то, что им нужно на вторичном рынке, – рассказывает руководитель агентства недвижимости «Китеж» Сергей Мамонтов. – И вряд ли эта ситуация изменится в ближайшие несколько лет.
При этом, ситуация на рынке недвижимости Калуги резко отличается от соседних регионов и общероссийского тренда.
— Если бы такой процесс можно было наблюдать где-то еще… Но в соседних регионах, в той же Туле, строительство идет очень активно. А с нашего рынка застройщики фактически уходят, – удивляется директор агентства недвижимости пожелавший остаться неназванным. – Точно ответить на вопрос «Почему так происходит?» я не могу, но дело не может быть только в подорожании материалов, они дорожают везде, но от строительства отказываются только в Калуге.
Нужен переворот
В прошлом году в строительной отрасли произошло столкновение трех мощных процессов. С одной стороны, граждан стали активно кредитовать на покупку жилья, чтобы подстегнуть спрос. Общее снижение денежной политики Центробанка, целый ряд льготных ипотечных программ и большая заинтересованность коммерческих банков в надежно обеспеченных кредитах, привели к ипотечному буму. Так, в июле-декабре 2020 г., в среднем, ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно. Кроме того, в условиях, деликатно выражаясь, «повышенной волатильности курса рубля», многие решили по старинке попробовать спрятать деньги в недвижку.
С другой стороны, несмотря на повышенный спрос, ввод жилья в нашей стране не то чтобы растет. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 года. При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 года. Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование и общим ростом издержек.
С третьей стороны, за прошлый год в России очень подорожали металлопрокат, древесина и рабочая сила из республик бывшего СССР. Рост этих издержек начал съедать прибыли от повышения ипотечных ставок, и в ближайшее время мы увидим некий пересмотр стратегий крупнейших застройщиков. Собственно, у Калуги есть все шансы стать жертвой этого пересмотра.
— У нас переизбыток квартир эконом-класса, из-за этого средняя цена не выглядит привлекательной для инвестора. Заработать застройщик сможет, только если предложит более дорогой продукт, – объясняет главный редактор журнала Калугахаус» Кирилл Гусев. – Нужно строить квартиры примерно вдвое дороже, а это страшновато. Частный инвестор мог бы рискнуть, но их почти не осталось, а получить одобрение банка на такое пока малореально. Крупным застройщикам, таким, например, как ПИК, интересен свой формат, специально делать какой-то продукт для Калуги они не будут. Нужен переворот на рынке новостроек, появление в центральных районах новостройки комфорт-класса с инфраструктурой под ключ, по цене >120 за готовый квадратный метр.
Застройщики кончились?
На фоне прошлогоднего роста цен на квартиры, многим стало казаться, что строительство очень прибыльный бизнес и уж у застройщиков точно все хорошо, не смотря на кризис. Но пандемия серьезно подчистила рынок. По данным единого ресурса застройщиков «Метриум», за 2020-й год число компаний, строящих жилье в рамках закона о долевом строительстве, в России сократилось на 20%, до 2,14 тыс., а объем их текущего строительства — на 12%, до 100 млн кв. м.
Количество небольших компаний, строящих до 10 тыс. кв. м жилья, сократилось на 12%. Число застройщиков, возводящих 10–50 тыс. кв. м, почти не изменилось. Компаний с объемом 50–500 тыс. кв. м стало меньше на 10%, от 500 тыс. до 1 млн кв. м — на 28%.
Из 20-ти самых крупных застройщиков России в Калужской области представлена только компания «ПИК». Она же находится на втором месте в рейтинге крупных компаний, строящих за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. В Калуге у компании нет незавершенных объектов.
Не снижать темпов
Если принять, что строительство многоквартирного дома длится 3-4 года, то уже в 2024-25 годах в Калуге может возникнуть если не пауза, то ощутимое проседание строительного цикла – когда в городе либо вообще не будут вводиться в эксплуатацию новостройки, либо их будет несущественно мало. Расхождение интересов покупателей и застройщиков может привести не только к еще большему дефициту на рынке недвижимости, но и к кризису в строительной отрасли региона – он уже наметился.
В своем недавнем интервью ТАСС Владислав Шапша, заявил о том, что регион не собирается снижать темпов строительства:
— В прошлом году у нас было введено в эксплуатацию более 820 тыс. кв. м жилья. Это один из самых высоких показателей в стране. Темпы строительства снижать не собираемся, а для того, чтобы все это работало, нужна инфраструктура, и это достаточно объемное направление работы.
Так, что, возможно, у властей региона уже есть решение возникшей в Калуге проблемы. )))
