Кадастровую стоимость нужно оспаривать, пока есть такая возможность

Налог на имущество юрлиц снова увеличится из-за проблем с оспариванием кадастровой оценки.

Коротко том в чем проблема

В России снова вносят изменения в процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, что в итоге может привести к существенному, а иногда и очень-очень существенном увеличению суммы, которую придется платить в качестве налога на имущество.

Чем это все грозит?

Имущественный налог считают, исходя из кадастровой оценки объекта или его части. В Калужской области максимальная ставка этого налога составляет 2%. Если предпринимателю принадлежит здание, скажем, торговый или офисный центр площадью в 1000 кв. м., в ходе кадастровой переоценки оцененное в 100 миллионов рублей, то налог составит 2 миллиона. Если в собственности не все здание, а только его часть – пусть будет 40 кв. м. — то нужно считать пропорционально доле помещения в общей площади. 40/1000 – стоимость помещения 4 миллиона, налог составит 80 тысяч рублей.

Для многих торговых помещений в Калужской области (да и в других регионах) сумма налога на имущество превысит стоимость 2-3 месяцев аренды. В уходящем году цены на недвижимость резко скакнули вверх, и кадастровая стоимость и квартир, и офисов последует за ними.

Почему кадастровая стоимость так важна

В России есть налог на имущество. С 2019 года – это фактически налог на недвижимость, хотя Минфин не оставляет попыток вернуть в облагаемую базу, например, станки – ведь их никуда не двигают! Но пока речь идет только об объектах капитального строительства – домах, гаражах, торговых центрах, производственных помещениях и даже парковочных местах на стоянке.

Налог по всем этим видам имущества взимается, исходя из их кадастровой стоимости, которую определяет государство в ходе кадастровых переоценок, проходящих в нашей стране каждые 2-4 года, в зависимости от региона. В столице — почаще, в провинциях – пореже.

Кадастровая оценка – массовая, детали не играют в ней роли. Главные ценообразующие факторы: место, место и еще раз место. Ну и немного площадь объекта. Любая, самая ветхая постройка в центре города будет дороже новенького помещения в спальном районе.

Но на практике — детали важны, и помещение с огромной кадастровой стоимостью может быть малопригодно для ведения бизнеса и потому совершенно не востребовано. Что делать собственнику? Оспаривать! Т.е. доказать государству, что при ближайшем рассмотрении объект налогообложения не так привлекателен, как рисует кадастр.

До недавнего времени процедура оценки позволяла существенно снизить кадастровую стоимость, а, следовательно, и сумму исчисляемого по ней налога. Но теперь государство перекрывает эту возможность при формальном сохранении самой процедуры оспаривания.

Как все это работает сейчас

Собственник собирает документы для оспаривания кадастровой оценки. И общается в комиссию по пересмотру кадастровой оценки. Если комиссия соглашается с доводами собственника – ему снижают кадастровую стоимость и налог.

Если комиссия не соглашается с доводами собственника, он вправе обратиться в суд. Суд назначает независимую оценку и на основании этой оценки выносит решение о том, снижать или нет кадастровую стоимость объекта.

Основное нововведение, которое планируют ввести в следующем году заключается в отмене независимой экспертизы в суде. Экспертное заключение для суда будет давать государственное экспертное учреждение.

Получается так: ГБУ провело кадастровую оценку -> предприниматель обратился в суд, чтобы ее оспорить -> суд пригласил государство, с которым и спорит предприниматель. Какое заключение выдаст этот эксперт?

Юлия Ровинская, судебный эксперт, управляющий партнер группы компаний МАЛТОН и просто человек прекрасно разбирающийся в том отчего страдает бизнес. В новом выпуске подкаста «Эволюция или деградация» она простым языком рассказывает о сложной теме кадастровой оценки имущества и налогах, которые придется по этой оценке платить.

Что же делать?

Во-первых, можно поспешить. Время для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости через суд с привлечением независимого эксперта все еще есть – обратитесь к профессионалам, которые бесплатно помогут оценить вероятность и сумму, на которую можно будет снизить кадастровую стоимость объекта, а также проведут дело через суд.

Во-вторых, пересмотреть свое отношение к управлению недвижимостью компании – на каждый квадратный метр теперь нужно взглянуть с кадастровой точки зрения.

В-третьих, принять тот факт, что кадастровая переоценка – это периодическое явление и оспаривать ее нужно будет с периодичностью в 2-4 года, а значит, в этом деле нужен постоянный и надежный партнер.