Премьер–министр Михаил Мишустин подписал постановление о запуске новой ипотечной программы, направленной на стимулирование индивидуального жилищного строительства. Ставка по кредиту в рамках программы составит не более 9% годовых. В столице, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области размер займа составит 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн. По мнению чиновников, программа простимулирует рост строительства частных домов, но планы пока не велики – до конца года планируется выдать всего 8 тысяч таких пилотных займов. Однако и эти крохи, вероятно, пройдут мимо Калужской области.
Дополнение к селу
По сути, новая программа дополняет уже существующую программу сельской ипотеки. Жилищный кредит по этой программе выдается на строительство или приобретение сельского дома на срок до 25 лет при ставке от 0,1 до 3% годовых. Максимальный размер ипотеки – 5 млн руб. Федеральный бюджет выплачивает субсидии участвующим в программе банкам на возмещение недополученных доходов из-за низкого процента.
По данным Счетной палаты РФ, даже льготная ипотека оказалась недоступна для сельских жителей из-за низкой платежеспособности и высокой долговой нагрузки. Одобрение получает только каждая пятая заявка на кредит. Кроме того, отчеты банков с самого старта программы показывали стремительный рост просроченной задолженности сельских заемщиков. В общем, программа не то чтобы провалилась, но дала не те результаты, на которые рассчитывало Правительство.
Дополняющая программа нацелена не только улучшение качества жизни сельских жителей, но и на переселение горожан в пригород, более активное строительство дач и т.д. При этом пилотная программа будет распространяться и на домокомплекты. Такие конструкторы, которые покупатель приобретает на заводе и собирает его на своем участке самостоятельно или с частными подрядчиками. Однако в Калуге нет строительных компаний целенаправленно занятых изготовлением именно домокомплектов.
— Мы занимаемся строительством качественных каменных домов. Вот есть завод, который производит Мерседесы – это наша компания, – объясняет Сергей Козлов, генеральный директор строительной компании «Дом Мечты». – И никакие «Тойоты» и «Киа» нас не интересуют. Домокомплекты — это дешевый, бюджетный вариант. Никакого спроса на них мы никогда не фиксировали.
Ненужный инструмент
— Банкам вообще не выгодно выдавать ипотеку по ИЖС, потому что вообще не понятен предмет залога, – объясняет Кирилл Гусев, главный редактор журнала КалугаХаус. — Когда мы говорим о типовой квартире в многоэтажке – банк может ее оценить. И если что-то пошло не так, а кстати ипотечный платеж часто оказывается непосильным для заемщика, и квартира переходит банку и банк знает, как ее продать какой дисконт установить, чтобы она была кому-то нужна. А вот что делать с ИЖС — банки не знают. Домокомплект не является недвижимостью. Кода вы покупаете квартиру, то она находится в конкретном доме в конкретном районе. Когда вы покупаете домокомплект – он нигде не находится. Если поставить его в центре Калуги – он будет стоить одних денег, а если в деревне, где нет коммуникаций и подъезда – он будет стоить гораздо меньше.
— То есть инструмент создали, но пользоваться им никто не будет?
— Тут даже нет инструмента. Для банков эта история остается слишком рискованной. Взять в залог строящийся частный дом – это риск, а вот взять в залог квартиру человека, который строит частный дом – это нормально. Такая ипотека существует уже давно.
Полную версию интервью с Кириллом Гусевым смотрите в видео. Там много интересного.
Калужская область находится на 7 месте в списке регионов-лидеров по индивидуальном жилищному строительству в 2021 году, тогда как сове
ршенно не попадает в список лидеров по строительству многоквартирных жилых домов. О том, как «ипотечный бум» прошлого года прошел мимо Калужской области, ДопОфис подробно рассказывал здесь.
Но в целом по России ситуация несколько иная. Несмотря на отсутствие специализированных ипотечных программ для индивидуального строительства, в 2021 году населением построено 373,4 тыс. частных жилых домов. По сравнению с 2020 годом объемы ИЖС в России выросли на 23,4%. Больше того. Вклад частных застройщиков в общий объем жилья колоссален – 53% от об
щего объема введенного жилья. Помогла возможность брать семейную ипотеку на частный дом, под 6%.
Здесь, правда, стоит сделать небольшую оговорку о том, что к данной статистике, возможно, примешаны дома, построенные раннее и прошедшие «дачную амнистию», но результат все равно впечатляет.
Есть мнение, что спрос на ИЖС, несмотря ни на что, все еще превышает предложение. По данным агентства INFOLine, объем предложения снизился за последние 2 года на 13% для домов и на 17% для земельных участков. При этом большинство из тех, кто покупает земельные участки, планируют построить за 3 млн руб. дом площадью около 150 м. Смещение спроса связано с ростом себестоимости строительства (по данным Росстата рост цен на строительные материалы обгоняет инфляцию, однако в апреле 2022 г. замедлился – относительно марта 2022 года цены выросли на 1,69%) и высокой инфляцией в условиях кризиса, т.к. у покупателей существует возможность растянуть траты на несколько лет, начав строительство дома в удобное для себя время, вместо того, чтобы сразу платить за готовый дом, а некоторые просто не находят для себя подходящих домов из-за дефицита ликвидных объектов.
— Конкретно калужская проблема – отсутствие территорий под развитие ИЖС. Если посмотреть соответствующий раздел на сайте КалугаХаус, то можно увидеть, что хорошие участки стоят баснословных денег. Двести тысяч за сотку – считай повезло, – подводит итог Кирилл Гусев. – Активно строиться продолжит только небольшая прослойка среднего класса, которые, по идее, должны пострадать от текущего кризиса больше остальных.
Кризис пока никто не отменял
Уверенность правительства в том, что ИЖС сможет поддержать банки и производителей стройматериалов может разбиться о реальность. Вернее, об отсутствие роста реальных доходов населения. В мае 2022 года российские банки показали рекордно слабый результат в ипотеке: за месяц они выдали населению всего 31,5 тыс. кредитов на жилье на 119,4 млрд руб. За прошедшие два года россияне сбросили в неоправданно подорожавшую недвижимость все, что смогли. Уже в феврале 2022 объем просрочек по первым платежам увеличился в среднем на 30% по сравнению с январем. А количество долгов, которые попали в категорию проблемных в том же месяце, в абсолютном выражении стало максимальным за два года.
