Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ разработал законопроект, ограничивающий права собственников при приеме/передачи квартиры. Законодатели считают, что граждане слишком придираются к готовому жилью и третируют застройщиков.
Что бы ни происходило в нашей стране, кризис или экономический рост, наплыв иностранных инвесторов или их исход, рост зарплат рост безработицы или ее полное отсутствие, неизменно только одно – цены на квартиры растут.
В 2022 году, спрос на квартиры упал, как на первичном, так и на вторичном рынке, а цены и там и там выросли. Средняя цена на новостройки поднялась на 21%, а на вторичное жилье, на которое не распространяются программы льготной ипотеки, на 11,8%.
В период с 2010-2019 годы средняя общая площадь жилья в домах, построенных в России снизилась к предыдущему десятилетию на 22%, с 75,2 до 58,9 кв. А цены выросли.
Каждый кризис последних 20-ти лет сопровождался поддержкой строительного сектора экономики – военные, бюджетные, семейные, льготные, сельские ипотеки – а цены на жилье продолжали расти.
Увидеть, как росли прибыли застройщиков можно на примере компании ПИК. По итогам 2021 года прибыль российского девелопера ПИК составила почти 103,6 млрд руб., что на 20% больше, чем в 2020 году. Выручка компании выросла на 28%, до 487,8 млрд руб.
И вот в профильном комитете Госдумы озаботились ситуацией, и решили еще раз помочь застройщикам и ограничить право покупателей требовать через суд устранения дефектов, выявленных при сдаче квартиры. Борьбу потребителей за свои права законодатели именуют «потребительским терроризмом».
Спор с застройщиком в суде. Но не сразу
Сейчас, принимая квартиру от застройщика, владелец, должен осуществить приемку. Он вправе выявить и попросить устранить все несоответствия между параметрами квартиры описанными в договоре между ним и застройщиком и потребовать от застройщика их устранить. Например, частым расхождением является площадь квартиры: штукатуря стены и заливая полы строители нередко уменьшают квартиру, и покупатель вправе скорректировать стоимость квартиры в сторону реальной площади.
Требования к устранению недостатков, в том числе судебные стали в России обычной практикой. Застройщики при этом не стремятся снизить судебные издержки повышая качество отделки. По данным депутата Госдумы Николая Алексеенко: «Наблюдается ухудшение качества квартир. Статистика по судебным делам от коллег, которые занимаются приемкой: стоимость устранения дефектов квартиры на 50 «квадратов» при чистовой отделке в прошлом году составляла 423 тысячи рублей, в этом году — уже 500 тысяч рублей.
С наличием проблемы отчасти соглашается и президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец: «Сдаешь 2 тыс. квартир, и у тебя 195 исков на что угодно, хоть на текущий кран. Это огромный бизнес адвокатов. (…) Это безумие, это надо регулировать на законодательной основе, иначе все застройщики только и будут делать, что судиться, а строить-то, когда?» — добавил он.
И вот, чтобы застройщикам не пришлось повышать качество готового жилья, покупатели, требующие починить текущий кран, в скором времени лишаться возможности жаловаться на подтекающий кран.
Новый закон, внесенный в Государственную думу, законодательно ограничит право обращаться в суд при приеме квартир. Найдя в сданном жилье недочеты, покупатель сначала должен будет написать жалобу девелоперу, тот закажет экспертизу, а после получит 20 дней на устранение недочетов. Сейчас дольщик может сразу добиваться компенсации в суде, что создает проблемы девелоперам.
— Мы находимся на пороге принятия одного сложнейшего в политическом и публичном плане решения — закона о регулировании отношений между застройщиком и будущим собственником квартиры в момент ее получения. (…) Здесь мы с коллегами из Минстроя выступим единым фронтом и процедуру передачи, минуя судебные иски, на законодательном уровне утвердим, — сказал он.
Проблема в том, что строительную экспертизу, заказывают и дольщики. В итоге с одной стороны будет строительный эксперт покупателя, а с другой — строительный эксперт продавца. И суд все-равно неизбежен. Фактически, принимать квартиру теперь нужно будет также, как требовать выплату со страховой компании при ДТП: обе стороны нанимают оценщиков и те спорят друг с другом в суде.
А может быть и вправду, потребителей нужно унять?
В российском законодательстве отсутствует (пока) термин «потребительский терроризм», который используют авторы новеллы. Равно как и не закреплен шире употребляемый «потребительский экстремизм». В законе о защите прав потребителя вообще не предусмотрено никакой ответственности самого потребителя. Так что, де-юре в нашей стране действует принцип, утвержденный основателем сети британских универмагов Selfridges & Co Гарри Селфриджем: «клиент всегда прав». Но де-факто, все гораздо сложнее.
Явление, которое депутаты называют терроризмом на профессиональном сленге тех, кто этим профессионально занимается, называется абьюз. Только речь идет не об отношениях между мужчиной и женщиной, а между покупателем и продавцом, чаще всего крупным маркетплейсом. Существует множество схем, от подмены товара, и беспроцентного вывода денег с кредитки, через систему оплаты онлайн-ретейлера и заканчивая многократным получением бонуса за первую покупку путем бесконечно генерации «нового клиента». Но, все-таки, чаще всего речь идет об использовании ошибок и багов в работе онлайн магазинов. Никого взлома в данном случае не происходит, просто условный «Н-Видео» случайно выставляет товар за полцены, перепутав названия или что-нибудь в этом роде. Найти такой баг, просуммировать скидки, списать все бонусы, со всех возможных карт и получить выгоду за счет продавца – вот это называется абьюз, или «потребительский экстремизм», если угодно.
Но, торговые сети и сами не прочь воспользоваться неосмотрительностью потребителя, хороший пример ценники, на которых указывают цену за 100 г, а не за единицу товара. А ведь есть еще и мелкий шрифт.
Так что запрет на обращение в суд без предварительного спора со строительным экспертом застройщика, это не исправление ситуации, а перегиб в другую сторону. Который, в перспективе, может привести и к требованию со стороны компаний из других сфер. Рестораны запретят жаловаться на волосы в еде, таксистам нельзя будет ставить меньше трех звезд, с авиакомпаниями нельзя будет судиться из-за задержек, а депутатов нельзя будет называть бездельниками. Впрочем, это уже сейчас нельзя.
