Квартиры кончились. Доступна ипотека и недоступное жилье

— Процент тех, кто покупает квартиру, оплачивая сразу всю сумму, не используя кредит или деньги от продажи другой квартиры в этом году вырос. Люди вкладывают в недвижимость свои накопления, — рассказывает директор агентства недвижимости Китеж, Сергей Мамонтов. — В этом одна из трудностей с прогнозированием ситуации в российской экономике — мы не знаем ее реальных объемов. Были прогнозы, что у людей вот-вот закончатся деньги, а они скупают квартиры.

Строительный локомотив

В определенном смысле, жилищное строительство стало главной движущей силой реального сектора российской экономики. В других секторах за последние 20 лет случались периоды роста и периоды кризиса, но вот в строительстве сплошной «бум» с кратковременными снижениями. Даже у нефтегазового сектора больше проблем, чем у строителей, хотя случись чего — ноют все одинаково громко.

У государственных экономистов со временем сложился кризисный рефлекс, срабатывание которого можно фиксировать, когда чиновники начинают говорить что-нибудь вроде «Строительство домов кормит еще 8 отраслей» или «стройка — это локомотив».

Как только чиновники заговорили, что строительство будет «локомотивом», жди очередной льготной ипотеки. Дальше происходит следующее:

1. Государство дает денег банкам (оно всегда дает деньги только банкам), субсидируя ставку поипотеке для той или иной категории граждан.
2. Банки начинают выдавать гражданам ипотечные кредиты под низкий процент, часто подавая это как собственную благотворительную инициативу.
3. Граждане берут ипотеку, принося прибыль строителям, которые расплачиваются споставщиками стройматериалов и иностранными специалистами, занятыми на стройках.
4. Те, кто сумел наэтой схеме заработать, идут в магазины и приобретают товары широкого народного потребления.

Вращение денег в этой схеме воспринимается как нормальный экономический процесс, и почти все довольны. А потому, нечего удивляться, что льготная ипотека была запущенна и в нынешнюю трудную годину.

Есть только один нюанс, который немного портит картину: видя растущий спрос, застройщики повышают цены.

— Цены не подскочили, но растут от месяца к месяцу в течение года. — Делится цифрами Сергей Мамонтов -Если смотреть глобально, то, когда в конце 2014 подскочил доллар, цены на жилье начали снижение. Рынок тогда вытягивала программа льготной ипотеки на новостройки. Цены снижались вплоть до осени 2017-го года. А с осени прошлого года идет рост. В январе 59 016 рублей за кв.м. в марте — 59 107, июль — 59 664, а сентябрь — 60 328, а на первое октября 61 239 рублей за квадратный метр. Наглядный рост.

Объективная стоимость

— Объективная оценка стоимости квартиры — это самое важное для тех, кто решился на покупку квартиры в ипотеку во время такого кризиса, как сейчас, — рассказывает директор ГК МАЛТОН Андрей Моисеенков. — Неважно, с инвестиционными целями человек берет квартиру, или для себя — объективная оценка станет для него страховкой. В случае, если он не сможет выполнять условия кредита, он сможет продать квартиру за сумму, достаточную для его погашения. Новый бум, конечно, добавил нам работы, но мы давно на рынке, у нас есть собственная отработанная методика, нашим заключениями доверяют банки.

Квартиры кончились

— Может ли в Калуге наступить нехватка квартир?

— По сути, она уже наступила. — Продолжает Сергей Мамонтов. — Есть люди, приостановившие сделку по продаже собственных квартир, потому что не могут найти себе новую. Свою-то продадут, а куда будут переезжать — непонятно. Либо цены непривлекательные, либо вариантов нет. Так что спрос уже превысил предложение. Отложенный спрос был реализован летом — те, кто не могли купить квартиру из-за ограничительных мер, сделали это, когда ограничения сняли. Он подстегивался еще и боязнью, что осенью всех снова закроют и с оформлением нужно спешить. Плюс ситуация с долларом. Сентябрь и октябрь были самыми горячими месяцами. Продали даже очень дорогие квартиры, больше, чем по 100 тысяч рублей за метр, выставленные на продажу два-три года назад и висевшие мертвым грузом. Сейчас происходит вымывание рынка: все привлекательные объекты ушли, все новые объекты, даже по завышенным ценам, также окружены вниманием.

— Квартиру сейчас можно рассматривать как инвестицию?

— Сейчас активизировалась такая категория инвесторов, которые, покупая квартиру, делают в ней ремонт и в новом качестве продают. Сейчас ремонт и отделка стали востребованы — люди поняли, что ремонт своими силами — это долго, дорого и тратит много нервов.

— Т.е. купить квартиру, просто подождать и продать дороже уже не получится?

— Это зависит от того, как долго будет расти рынок. Такая схема была очень популярна после того, как рынок оправился от кризиса 2008 года. В 2011 начался рост и до трети квартир на рынке были инвестиционными. Закончилось это в 2014 году. Сейчас инвесторов на росте рынка мало: рынок растет очень плавно, а оборваться может резко.