Процедуру оценки ипотечной квартиры часто воспринимают как простую формальность. Хотя, на самом деле, это тот самый этап ипотечной сделки, от которого зависит ваше дальнейшее благосостояние. Именно от оценщика зависит, сможете ли вы выплатить ипотечный кредит наиболее разумным способом. И вот почему.
Почему оценщик — самый важный человек в ипотечной сделке?
Одобрение банком ипотечного кредита зависит от двух важных факторов:
1. Уровень дохода заемщика.
2. И стоимость имущества, который банк получает в качестве залога — в данном случае, квартиры.
Первый пункт (в рамках либертарианских представлений об экономике) зависит от самого заемщика: хорошо работай, будешь много зарабатывать и сможешь позволить себе большой кредит.
А вот второй пункт зависит именно от оценщика — компании, которая своим экспертным заключением подтверждает, что квартира, которую банк получит в качестве залога, на рынке стоит достаточно, чтобы отбить выдаваемый кредит.
И многие, заблуждаясь, думают, что главное — получить одобрение банка, а заключение об оценке — это просто бумажка. Все ровно наоборот.
Банки одобряют ипотеку кому попало — оглянитесь вокруг — ценз по доходам пройти не так уж и сложно. Ведь решение о выдаче кредита и его размере банк принимает, только получив заключение оценщиков.
Даже если у заемщика очень хороший доход, но он собирается взять денег больше, чем стоит 70% покупаемой квартиры, банк пересмотрит сумму на основании заключения оценщика.
— Бывает, что за месяц к нам за оценкой обращается по сто человек, которым банк одобрил ипотеку. И мы понимаем, что для большинства из них покупка квартиры — это очень важное событие, возможно, оно один раз в жизни случится, — рассказывает Юлия Ровинская, председатель регионального сообщества Русского общества оценщиков. — И, конечно, нас часто просят оценить квартиру подороже, чтобы банк точно согласился. Но это работает не так. Банк, скорее, одобрит адекватную оценку, чем ту, которая выбивается из диапазона цен. Да и заемщику в перспективе выгодна именно адекватно оцененная квартира, даже если сейчас условия кредита кажутся ему невыгодными. И потом, у нас есть определенные этические обязательства — оценивая недвижимость, идущую в залог банкам, мы стабилизируем всю систему в целом: с одной стороны защищаем кредиторов от неликвидных сделок, а с другой, не позволяем заемщику ухудшить свое материальное положение невыгодным кредитом. Спасибо нам за это никто не говорит, но мы стабилизируем рынок.
Как работает ипотечный бум?
Как уже объяснял ДопОфис, государство считает строительную отрасль «локомотивом экономики», а потому чуть что, запускает программу льготной ипотеки, в рамках которой компенсирует банкам часть процентной ставки по ипотечному кредиту. Или как случилось в этом году: ЦБ снижает ставку и кредиты дешевеют как бы сами по себе.
Увидев рекламу дешевой ипотеки, россияне, квартирный вопрос которых не решен, бросаются в банк за кредитом. И, несмотря на не самый высокий уровень дохода, получают одобрение. Банки идут на это, поскольку россияне с высоким уровнем дохода или уже купили себе квартиру, или делают это без привлечения кредитных средств.
Видя, что на рынке появилось много желающих купить квартиру, застройщики дружно повышают стоимость квадратного метра. Квартиры стремительно дорожают и возникает ситуация, когда ипотека доступна, а квартира — нет.
Но завышенная цена квартиры и, как следствие, переоцененный залог по кредиту, мало кого останавливает. Все спешат успеть вписаться в льготную ипотеку.
Когда этот процесс выходит из-под контроля, надувается ипотечный пузырь. Когда у заемщиков перестает хватать денег на выплату кредита, а банки понимают, что находящиеся у них в залоге квартиры столько не стоят — пузырь лопается. Помните 2008-й? Тогда в Америке ровно такая фигня и случилась.
Единственные люди, способные держать эту ситуацию в рациональных рамках — оценщики. Они приводят заемщиков и банки в чувство, как бы говоря: «ребята, что бы вы ни думали, эта квартира столько не стоит. Когда бум закончится, вы пожалеете об этой сделке, так что откажитесь от нее сейчас, или заключайте ее на других условиях». Но так делают только хорошие оценщики.
Почему опасно покупать квартиру во время ипотечного бума?
Наибольший риск для тех, кто покупает квартиру во время ипотечного бума, представляет грядущее падение цен. Оценщики рассчитывают стоимость квартиры, исходя из ее параметров и ситуации на рынке. Сейчас, когда рынок на подъеме, растет и стоимость. Но так будет не всегда: за подъемом всегда следует спад.
— То, что происходит сейчас, очень напоминает конец 2014 года. Тогда тоже был подъем, растущий доллар, выгодные кредиты — люди понабрали квартир. А через полгода цены поползли вниз. И когда ипотечники стали обращаться за рефинансированием, выяснилось, что новая оценка не подтверждает старую. Квартира, купленная за 3 миллиона, стала стоить на рынке 2,5. А значит, рефинансирование не принесет никакой выгоды, поскольку банк не даст более выгодных условий под менее ценный залог.
Как правильно выбрать оценочную компанию?
В теории, банк должен принимать оценку от любой компании, но на самом деле — это не так. Банки аккредитуют оценочные компании, заключениям которых доверяют. Аккредитации можно лишиться, если предоставить отчет об оценке, который будет выбиваться из среднего диапазона. Некоторые банки используют нейросети для проверки отчетов оценочных компаний и перепроверяют «аномальные всплески» стоимости.
Чем чаще оценка компании совпадает с собственной оценкой банка, тем быстрее одобряется кредит — это называется хорошая репутация.
Так что выбирать нужно компанию, которая пользуется хорошей репутацией во многих банках.
Но есть еще несколько факторов, которые должны влиять на выбор:
- Оценочная компания должна состоять в СРО.
- Ответственность компании должна быть застрахована.
- У сотрудников должно быть профильное образование.
- Компания присутствует в отраслевых рейтингах. Например, группа компаний МАЛТОН входит в сотню крупнейших оценщиков по версии Федерального рейтингового агентства РА «Эксперт».
Срок работы на рынке должен быть как можно более высоким.
- В сопутствующим факторам можно отнести:
- Срок выезда оценщика. Как правило 1-2 дня.
- Срок подготовки отчета. Обычно 3–5 дней.
- Стоимость. В Калуге средняя цена — 3-4 тысячи рублей. Если просят меньше — повод насторожиться.
