В 2021 году российские банки выдали россиянам 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,7 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с 2020 годом число жилищных займов увеличилось на 8%, а их сумма – на 29%. И это показатели замедляющегося рынка. Годом ранее, в «карантинном» 2020-м, количество кредитов увеличилось на 40%, а общий объем займа – на 56%, относительно доковидного 2019-го.
Кажется, что теперь-то ипотеку взяли все, кто хотел, и рост кредитования должен прекратиться. Но ни банки, ни чиновники не сомневаются, что и в 2022 должен продолжиться, пусть еще чуть замедленный, но рост. ДопОфис разбирается, в чем тут дело.
Взрывной рост ипотечного кредитования, который мы наблюдаем на протяжении двух лет – прямое следствие введения программы льготной ипотеки, которую придумали в 2020-м в качестве антикризисной меры для строительной отрасли (именно строительной отрасли). В 2021-м ее продлили, но подняли ставку с 6,5 до 7% годовых. На фоне галопирующей инфляции, это сказалось на популярности программы. Но разговоры о том, что программу могут вообще отменить, очень сильно подтолкнули рост перед повышением ставки.
Сейчас разговоры о том, что уже в июле этого года льготную ипотеку могут наконец свернуть – начались снова. Министр строительства Виталий Мутко уже высказывался о необходимости вовремя сворачивать антикризисные меры, чтобы они не давили на экономику и стоимость строительства.
Однако, по оценкам Минстроя – льготные ипотечные программы (дальневосточная семейная, военная) в сумме составляют порядка 30% от общего объема выдачи, остальное — люди по коммерческим ставкам. При этом глава ведомства Виталий Мутко уверен в том, что потенциал роста у ипотечного рынка все еще огромен и может достигнуть 15% ВВП страны. Сейчас 10%.
Калужская область и ипотечный «бум»!
Калужане в целом не отставали от ипотечной моды и брали кредиты наравне с жителями других регионов.
По данным Банка России, за 8 месяцев 2021-го жителям Калужской области было выдано 9 437 ипотечных кредитов, что на 29,3% больше уровня 2020 и сразу на 46,2% больше уровня, достигнутого в 2019-м. Под залог договоров участия в долевом строительстве выдали 2 307 кредитов что на 4,9% больше, чем в 2020-м, и на 24,6% больше соответствующего значения 2019-го.
Средний размер ипотечного кредита в Калужской области на август 2021-го составил 2,66 млн рублей.
Интересно, что объем выданных ипотечных кредитов почти полностью совпадает с количеством квартир, строящихся в регионе.
На фоне роста объемов ввода жилья в 2018-19-гг, два года, пришедшиеся на «ипотечный бум», оказались не самыми продуктивными для застройщиков, работающих в Калужской области. Среднемесячный ввод жилья в регионе в 2021 году был на 32,2% ниже, по сравнению с предыдущими 12 месяцами.
На октябрь 2021 года в Калужской области строилось 72 дома на 9 877 квартир, общей площадью 536 358 кв.м.
При этом строительство ведется только в 7 населенных пунктах. По количеству объектов лидирует Калуга – 37, на втором месте Обнинск – 21. А вот по пощади все наоборот – в Наукограде строят 247 858 кв.м., а в Колыбели космонавтики — 212 884 кв. м.
Наибольший объем строительства в квадратных метрах приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2021-м году. 26 из 72 домов должны были быть сданы или уже сданы в 2021-м, 34 – в 2022-м.
Интересно, что в регионе можно наблюдать тренд на снижение этажности строящихся жилых домов. Это косвенный показатель присутствия крупных «федеральных» застройщиков, привыкших максимизировать вместительность отведенного под застройку участка за счет высоты здания.
Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Калужской области составляет 5,5% а в целом по Российской Федерации — 26,6%. При этом еще два года назад доля высоток в регионе составляла 20%.
Среди самых крупных застройщиков Калуги только одна федеральная компания – остальные региональные игроки. Компания ПИК с двумя жилыми комплексами «Лесной» и «Московский квартал» лидирует по вводимой площади – 38 211 кв.м. Вторым по объему застройщиком стала компания КалугаЭлитДевелопмент всего с одним жилым комплексом «Калейдоскоп» площадью 29 465 кв.м.
ДопОфис уже писал, что разрешения на строительство в столице региона в последние годы выдаются не так активно, как раньше. Это может быть признаком целенаправленной градостроительной политики по отбору наиболее подходящих для города проектов, хотя публично такую стратегию не озвучивали…
Даже если спрос на ипотечные кредиты останется на уровне 2021 года, он, вероятно, столкнется с нехваткой предложения на первичном рынке жилья в регионе.
Риски ипотеки в 2022-м году?
Несмотря на повышение Центробанком ключевой ставки – главной составляющей «стоимости» ипотечного кредита – льготные ипотечные программы еще могут быть привлекательны для части населения.
Льготную ипотеку могут свернуть уже в июле текущего года – за это высказывались и глава Минстроя, и глава ЦБ. Так что основная ставка сейчас делается на «Семейную ипотеку», условия по которой были облегчены в августе прошлого года (ставка 6% годовых для семей с одним ребенком, рожденным в период с 2018 по 2024 год сумма до 6 млн. для всех регионов кроме Москвы и СПб).
По оценкам Дом.рф, «Семейная ипотека» делает доступным для населения 80% строящегося в стране жилья. Но поскольку только за 10 месяцев прошлого года число умерших в Калужской области на 8 570 человек превысило число родившихся, актуальность этой программы для региона оценить трудно.
Впрочем, при сохранении средней рождаемости в 7000 человек в год, спрос на программу вполне может продержаться на текущем уровне до 2024 года, тем более что в условиях повышения ставок эта программа станет реальным инструментом рефинансирования. Правда для этого нужен будет ребенок.)
И строительная, и банковская отрасли, кажется, привыкли к ажиотажному спросу на жилье и дешевые кредиты, а потому, предвидя грядущий спад активности населения, ведут разговоры о необходимости, например, отдельных программ для работников бюджетной сферы – чей доход гарантирован бюджетом и государственной поддержке ИЖС.
За скобками всех этих настроений остается решительный рост цен на недвижимость и рекордная инфляция, пожирающая и без того снижающиеся реальные доходы населения. Кроме смены методологии Росстата – никаких других предпосылок к изменению этой ситуации нет. Как поведет себя государство, если население массово начнет испытывать трудности с выплатой этих, таких доступных кредитов?
Впрочем, только за прошлый год почти два миллиона россиян выразили уверенность в своем финансовом благополучии в ближайшем будущем и взяли ипотечный кредит.
